Смена управляющей компании — миссия выполнима!

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Смена управляющей компании — миссия выполнима!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Законные основания для смены УК

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Возможные основания для досрочного расторжения договора

При окончании срока действия договора с УК собственники недвижимости имеют право поменять форму управления многоквартирным домом или подписать договор с другой организацией. Если заказчик письменно не уведомит исполнителя о прекращении договора, то он автоматически продлевается на условиях, согласованных изначально.

Ст. 162 ЖК РФ отвечает на вопрос, можно ли отказаться от услуг УК до прекращения действия договора по окончанию срока.

Владельцы недвижимости вправе в одностороннем порядке прекратить договорные обязательства:

• по окончанию каждого последующего года со дня заключения договора, если он заключен по итогам открытого конкурса (ч.8.1);
• с управляющей организацией, предоставляющей некачественные работы и услуги (ч.8.2), если договор заключен на основании решения большинства собственников.

Поэтому для выбора основания для отказа нужно узнать, каким образом обслуживающая фирма получила многоквартирный дом в управление. Организация получает объект в управление, если она одержала победу в открытом конкурсе (ст.161 ЖК РФ) или выбрана по решению общего собрания владельцев недвижимости (ст. 162 ЖК РФ).

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного кодекса для расторжения договора управления МКД применяются нормы, предусмотренные гражданским законодательством.

Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?

Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.

К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.

---

Варианты отказа от услуг УК

Способ отказа от управляющей организации зависит от того, каким образом она получила под управление многоквартирный дом. Вариантов может быть два – участие в открытом конкурсе или избрание путем голосования собственников жилья.

В первом случае собственники помещений могут просто не заключать новый договор с УК по истечении срока действия старого.

Важно сделать это вовремя, до тех пор, пока не вступила в силу прологнация документа.

Если же управляющая организация была выбрана жильцами путем голосования, отказ от ее услуг проводится тем же способом. Сделать это можно в любой момент. Но здесь важно привести на общем собрании жильцов доказательства некачественного предоставления обслуживающей организацией коммунальных услуг.

В протоколе голосования в этом случае должны содержаться отсылки к пунктам договора с УК, которые были нарушены.

Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция

Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.

Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.

Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.

Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.

Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.

Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.

Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.

Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.

Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.

Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.

Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.

Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.

А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.

Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.

Как управляющей компании отказаться от управления домом: пошаговая инструкция

Если управляющая организация выражает своё недовольство в сотрудничестве с жильцами МКД и имеет серьёзные основания для этого, то необходимо выполнить определённый алгоритм действий, чтобы не ущемить права собственников и не нарушить при этом законы РФ.

Итак, алгоритм действий:

1. Подготовка акта управляющей компанией, который должен свидетельствовать о причинах и основаниях разрыва соглашения. При этом причины должны быть серьёзными и не противоречить действующему законодательству.
2. Подготовка необходимых документов и отчётности
3. Передача всей отчетности собственникам МКД или их представителям для ознакомления о проведённых работах за последний период.
4. Оповещение жителей о том, что через 30 дней УК прекратит свою деятельность в отношении их МКД. Желательно это сделать заблаговременно, чтобы собственники смогли подобрать другую УК.
5. Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления. При этом составляются специальные акты, в которых разъясняются все причины принятия такого решения УК.
6. Произведение всех работ по обслуживанию дома УК продолжается до последнего дня прекращения сотрудничества.

Шаг 1. Убедиться в наличии оснований для расторжения договора с УК

Принять решение о расторжении договора с УК можно только при наличии одного из оснований для этого, предусмотренных жилищным законодательством, а именно:

1. Заключение соглашения о расторжении договора с УК в соответствии с нормами гл. 29 ГК РФ.
2. Истечение срока действия договора. Договор с УК всегда заключается на определенный срок (от 1 года до 5 лет), следовательно, по истечении срока его действия жильцы вправе заявить об отказе от его продления, приняв соответствующее решение на общем собрании.
3. Лишение УК лицензии. Без лицензии на управление многоквартирными домами компания не вправе осуществлять деятельность (пп. 24–26 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, далее — Правила).
4. Смена способа управления. Таковая доступна для жильцов дома в любой момент. При условии выбора жильцами такого способа управления, как товарищество собственников жилья или недвижимости, созданная ими организация вправе не осуществлять управление непосредственно, а заключить договор по управлению с любой другой УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Таким образом, жильцы вправе в любой момент отказаться от исполнения договора, выбрав иной способ управления (определение ВС РФ от 05.06.2012 № 59-В12-5).
5. Отказ от услуг УК по истечении очередного года действия договора без указания причин. Данное основание применимо только для УК, выбранных местной администрацией на основании конкурса (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
6. Нарушение УК обязательств по договору (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Подробнее об этом основании — в разделе ниже.

Нарушение УК обязательств по договору: можно ли расторгнуть договор

На практике именно неудовлетворительная работа УК часто служит причиной, по которой жильцы желают прервать с ней отношения. Можно ли и как поменять управляющую компанию в этом случае?

П. 8.2 ст. 162 ЖК РФ содержит специальное основание для одностороннего расторжения договора жильцами. Так, если УК нарушает свои обязательства по договору, владельцы квартир вправе сообща на собрании принять решение о прекращении отношений с данной УК в любой момент, не дожидаясь ни окончания срока его действия, ни конца года. Примечательно, что в судебной практике существуют 2 разные точки зрения. Согласно первой из них для одностороннего отказа от договора с УК по данному основанию необходимо наличие нарушений со стороны УК. Более того, их необходимо доказать (см., например, решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 30.07.2018 по делу № 2-1528/2018). Противоположная позиция по вопросу, можно ли сменить управляющую компанию при невыполнении ею обязательств, высказывалась Президиумом ВАС РФ, а также поддерживается некоторыми судами общей юрисдикции: для отказа от исполнения договора собственники квартир не обязаны доказывать наличие нарушений и могут в любой момент сменить УК (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 7677/11, решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска Красноярского края от 27.07.2018 № 2-1302/2018).

1. В договоре значится пункт об обязанностях управляющей компании следить за чистотой подъездов. Но работы не выполнялись, хотя деньги регулярно на эти нужды поступали на счет компании. Претензии жильцов никто не рассматривал.
2. Ремонт управляющей компанией сделан некачественно, завышена стоимость работ и количество потраченных материалов в отчете перед собственниками.
3. Не выполняется обещанный необходимый ремонт, допустим, кровли. Но при этом средства на ремонт собираются регулярно. При этом УК отказывается предоставлять информацию об использовании полученных денежных средств от жильцов.
4. Нарушение нормативов на устранение срочных неисправностей. Например завышение тарифов, или длительное ожидание сотрудников.

Все нарушения нужно фиксировать документально. Такими доказательствами могут быть:

• копии обращений и жалоб жильцов;
• акты проверок работы УК другими организациями;
• акты фиксации плохой работы УК.

Какие могут быть причины недовольства домоуправляющей организацией?

На самом деле поводы для недовольства УК ничем не ограничиваются. Претензии могут быть связаны с незначительными недоработками или непрофессионализмом новых работников компании. Однако иногда деятельность организации требует ее скорейшей смены. Стоит помнить, что законом разрешается разорвать отношения с управляющей структурой по следующим причинам:

• неудовлетворительное управление МКД и неэффективность в финансовых, хозяйственных вопросах;
• начисление излишних сумм за ЖКУ;
• отказ УК от проведения капремонта многоквартирного здания при наличии денег на счете, аккумулированных жильцами, а также необходимости в ремонте;
• плачевное состояние коммуникаций, мест общего пользования, элементов благоустройства и придомовой территории;
• повышение установленных тарифов;
• нежелание исполнять обязательства в рамках соглашения с жильцами.

Собственник каждой квартиры в многоквартирном доме с самого начала владения своей недвижимостью стоит перед нелегким выбором, – какой путь управления многоквартирным домом избрать?

Чаще всего жильцы относятся к этому вопросу очень невнимательно и пускают все на самотек. Та или иная организационно правовая форма управления домом может, как оправдать ваши надежды, так и наоборот, полностью дискредитировать себя в ваших глазах.

Если вы недовольны действиями своего ТСЖ, то закономерно, встает вопрос – а можно ли выйти из этой организации.

В интернете собрано множество информации по данному поводу, но она либо противоречит сама себе на корню, либо сильно запутана для обычного обывателя, далекого от вопросов юриспруденции.

Пошаговая инструкция: что нужно предпринять?

Для отказа от текущей УК нужно предпринять следующие действия.

• Принять решение об отказе до того, как действие договора подойдет к концу. Если владельцы квартир не успели до этого срока, то договор автоматически продлевается, и отказаться от услуг УК можно будет только по истечении 1 года.
• Провести общую встречу жильцов.
• Предоставить каждому жильцу ксерокопию письменного заявления с требованием расторгнуть договор.
• Направить протоколы в руководящие инстанции.

К необходимым документам относятся следующие:

• письменное заявление о том, что владельцы квартир отказываются от услуг, предоставляемых текущей УК;
• протокол проведенной встречи;
• договор, подписанный собственниками квартир и представителями УК;
• свидетельства, подтверждающие тот факт, что жильцы проживают в квартирах данного дома на правах собственников.

В заявлении потребуется отразить следующие сведения:

• по какому адресу проводилась общая встреча жильцов дома;
• инициаторы организуемой встречи;
• форма проведения встречи (например, заочное голосование);
• дата проведения встречи и адрес, куда будут направляться решения для голосования;
• вопросы, подлежащие обсуждению (о выборе варианта управления домом, о смене УК);
• способ ознакомления с материалами, представленными на собрании;
• дата и адрес проведения общей встречи жильцов.

Пошаговая инструкция по проведению собрания.

1. Инициаторы ведут активную подготовку к собранию. Состав инициативной группы утверждается всеми участниками в процессе предварительного собрания.
2. Затем следует запрос всей необходимой документации в УК (отчёты обо всех выполненных работах и оказанных услугах). Также необходимо собрать все претензии и жалобы от собственников, а также обращения в органы, осуществляющие контроль, и сделать копии этих документов.
3. На следующем этапе все собранные бумаги анализируются. В итоге нужно сделать вывод о том, достаточно ли оснований для отказа от УК.
4. Следом выбирается место для проведения общего собрания, дата и время. Отдельное место нужно выделить для хранения всех важных документов, чтобы они не были повреждены, и любой желающий смог беспрепятственно с ними ознакомиться. Переговорить необходимо с каждым собственником до начала собрания, чтобы собрать как можно больше голосов против сотрудничества с провинившейся УК.
5. Затем идёт рассылка уведомлений всем участникам (жильцам, УК и т. д.). Каждое уведомление передаётся при личной встрече с проставлением подписи о получении, либо его отправляют в виде заказного письма почтой.
6. Собрание проводится не позднее трёх месяцев до наступления окончания срока действия соглашения, заключённого с УК. В противном случае требования в суде будут отклонены. На заключительном этапе проводится собрание.
7. После проведения собрания УК получает уведомление с решением (его копией). После чего управляющая компания обязана передать все полномочия и документы новой компании, которую избрали собственники жилья.

Иногда после собрания следует обращение в суд. Пишется исковое заявление, и со всеми собранными доказательствами перенаправляется в орган.

Важно! Договор можно расторгнуть либо по решению суда, либо по решению собрания. Во втором случае собственник должен лично расторгнуть соглашение с УК, направив уведомление с основаниями и решением собрания.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Варианты смены управляющей компании

Для того чтобы сменить УК на альтернативную компанию, можно воспользоваться одним из нескольких вариантов, по усмотрению жильцов дома:
1. Не продление договора услуг с УК после завершения его действия.
2. В случае серьёзных нарушений в деятельности УК, при расторжении договора услуг до окончания срока его действия.
3. При неудовлетворительном обслуживании жильцов, без серьёзных нарушений, на основании решения общего собрания жильцов МКД.
4. При изменении способа управления МКД.
5. Расторжением договора по согласию сторон.
Каждый из перечисленных способов равно правоспособен и выбирается по усмотрению лиц, пользующихся услугами УК. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательством. К ним относится отзыв или прекращение срока действия лицензии, а также – банкротство УК.

Похожие записи:

• Норма площади на 1 человека в квартире
• Порядок возбуждения уголовного дела
• Памятка родителям о больничном листе